Совет при Президенте Российской Федерации
по развитию гражданского общества и правам человека

Рекомендации по итогам специального заседания "Защита прав граждан, проживающих в бывших ведомственных общежитиях"
Электронная версия

Совет при Президенте Российской Федерации по развитию гражданского общества и правам человека, заслушав выступления представителей Росимущества, Минэкономразвития России, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству и других федеральных органов власти, прокуратур г. Москвы и Московской области, руководителей отраслевых органов жилищной политики г. Москвы, г. Санкт-Петербурга, Нижегородской области и экспертов, отмечает необходимость совершенствования законодательства, регулирующего правовое положение граждан, проживающих в жилых домах, использовавшихся в качестве ведомственных общежитий, а также практики его применения. В целях упрочения жилищных и социальных прав указанной категории граждан, дальнейшего развития и реализации эффективной жилищной политики, Совет принимает настоящие Рекомендации.

Несмотря на отнесение практически всех ведомственных общежитий предприятий, учреждений и организаций к муниципальной собственности (в городах Москва и Санкт-Петербург - к государственной собственности субъекта Федерации), снятие с них статуса общежития прямым указанием закона и перевод жилых помещений с проживающими гражданами в социальный найм безо всяких условий, нередки случаи, когда органы власти субъектов Федерации необоснованно препятствуют гражданам в заключении договоров социального найма, устанавливая незаконные ограничения в региональных нормативных правовых актах.

Так, в нарушение требований федерального жилищного законодательства в Москве, Санкт-Петербурге и некоторых других городах договоры социального найма на жилые помещения в бывших ведомственных общежитиях коридорного типа заключаются с включением в площадь мест общего пользования (внутриподъездных коридоров и холлов, медпунктов, санузлов и др.), в т.ч. нежилых помещений, что в дальнейшем необоснованно увеличивает оплату жилищно-коммунальных услуг, а в г. Москве служит основанием незаконного снятия граждан с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. Между тем, по действующему законодательству наниматели жилья по договору социального найма не имеют прав на помещения вспомогательного использования как на общее имущество в коммунальной квартире и многоквартирном доме.

По мнению Совета, коммунальные квартиры необходимо расселять и бывшие общежития коридорного типа переоборудовать, а не создавать коммунальные дома и квартиры по 30 – 60 комнат на этаже. Снятых с жилищного учета граждан следует восстановить на данном учете, поскольку своих жилищных условий они не улучшали и продолжают проживать в предоставленных им ранее помещениях, а изменился лишь статус помещения и объем прав в отношении него.

Совет настаивает на необходимости исполнить решение Московского городского суда от 22.01.2013 г. о незаконности формы московского Типового договора социального найма, позволяющего заключать договор на неизолированное жилое помещение с включением находящихся в нежилом фонде мест общего пользования.

Совет отмечает позитивное значение мер, предпринимаемых органами власти субъектов Российской Федерации по исправлению системных ошибок прежних владельцев общежитий, в которых граждане вынуждены длительное время проживать без документов о вселении, с ненадлежащей регистрацией и даже в нежилых помещениях. Так, в г. Москве при подтверждении законности вселения с такими гражданами заключается договор социального найма, при необходимости, с одновременным переводом помещения в жилой фонд. Совет предлагает использовать эту практику во всех регионах в бывших ведомственных общежитиях, как находящихся в муниципальной собственности, так и переводимых в нее из государственной либо частной собственности.

Совет принимает к сведению информацию Росимущества о регистрации права государственной собственности практически на все ведомственные общежития и прекращении с 2012 г. практики их передачи в хозяйственное ведение и оперативное управление государственных предприятий и учреждений.

Все находящиеся в государственной собственности жилые дома, ранее эксплуатировавшиеся в качестве ведомственных общежитий, длительное время не использующиеся по назначению, должны передаваться в муниципальную собственность (в городах Москва и Санкт-Петербург - в государственную собственность субъекта Федерации), после чего они автоматически утрачивают статус общежития и с гражданами будут заключены договоры социального найма. Тем более, что в большинстве таких домов многие жители прекратили трудовые отношения с предприятием, предоставившим место в общежитии, а также приобрели право на невозможность выселения без предоставления другого жилья по ранее действовавшему законодательству (ст.ст. 108, 110 ЖК РСФСР), что само по себе меняет фактический статус граждан с временно проживающих на постоянно проживающих, и вместе с этим статус занимаемых ими помещений с помещения в общежитии на помещение, предоставленное по договору социального найма.

По имеющейся у Совета информации, в общежитиях всех видов (в т.ч. бывших) имеют место нарушения, связанные с незаконным начислением оплаты жилищно-коммунальных услуг либо по тарифам, установленным владельцем жилого дома, превышающим муниципальные, либо вообще не предусмотренные Жилищным кодексом РФ (оплата охраны, транспортных расходов, налогов и др.), чему должна своевременно даваться правовая оценка органами прокуратуры.

В наиболее тяжелом положении находятся граждане, проживающие в приватизированных общежитиях. Практически все такие сделки должны считаться ничтожными, поскольку законодательство исключает возможность приватизации жилья предприятием; но на их оспаривание, к сожалению, истек срок исковой давности. Граждане, вселенные в такие общежития после приватизации предприятия – владельца дома, фактически лишены жилищных и ряда социальных прав, вынуждены противостоять попыткам собственника дома взыскать с них жилищно-коммунальные услуги по коммерческим тарифам. Имеющегося законодательного регулирования недостаточно, а судебная практика противоречива.

Эти проблемы вызваны существующей неопределенностью в статусе незаконно приватизированных общежитий, и, прежде всего, в статусе граждан, вселенных в бывшее общежитие после его передачи в собственность нынешнего владельца. Фактически, в этом вина государственных органов, допустивших незаконную приватизацию.

Советом подготовлен законопроект о внесении изменений и дополнений в ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», которым предлагается распространить нормы ЖК РФ о договоре социального найма на жителей общежитий, переданных в частную собственность, вселенных в них до государственной регистрации права собственности на здание (и утрату этими помещениями статуса общежитий). На граждан же, вселенных в здание бывшего общежития после его приватизации, Совет предлагает распространить нормы договора коммерческого найма, специально указав, что оплата жилищно-коммунальных услуг для этих граждан не может превышать тарифы муниципального жилищного фонда (поскольку общежития не являются гостиницами либо доходными домами и не отнесены к жилищному фонду коммерческого использования ст. 19 ЖК РФ; кроме того, при вселении граждане не давали своего согласия на оплату жилищно-коммунальных услуг по коммерческим тарифам). Законопроект регулирует и правовой статус заселенных гражданами помещений в тех общежитиях, которые перед приватизацией предприятия были переведены в нежилой фонд и имеют его до настоящего времени. Для этого в пункте 2 законопроекта употреблен термин «помещение», а не «жилое помещение», что при бездействии собственника здания позволит гражданам самостоятельно обратиться в уполномоченный орган для перевода занимаемого помещения в жилой фонд.

По мнению Совета, необходимо вывести из-под действия исковой давности требования проживающих в приватизированных общежитиях граждан о своих правах на занимаемые помещения.

По итогам специального заседания Совет полагает возможным рекомендовать:

1. Рассмотреть возможность внесения в Государственную Думу разработанного Советом проекта Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (прилагается).

2. Совет поддерживает предложение о дополнении ст. 208 Гражданского кодекса РФ пунктом о нераспространении исковой давности на требования о признании правоотношений, вытекающих из договора социального найма, и признании права на приватизацию занимаемых помещений гражданами, проживающими в общежитиях, переданных в собственность юридическим и физическим лицам, а также переведенных в нежилой фонд, в том числе по ранее совершенным сделкам.

3. По мнению Совета, региональным органам власти следует принять исчерпывающие меры по защите жилищных прав граждан и, в частности, обеспечить:

3.1. безусловное заключение договоров социального найма на занимаемые (ранее предоставленные) жилые помещения с гражданами, проживающими в бывших ведомственных общежитиях, переданных в муниципальную собственность (в городах Москва и Санкт-Петербург - в государственную собственность субъекта Федерации);

3.2. в бывших ведомственных общежитиях коридорной планировки:

- прекращение практики перевода жилых комнат в коммунальные квартиры целыми этажами, и заключения с семьями, ранее вселенными в комнату или квартиру в жилом доме, договоров социального найма на жилое помещение в коммунальной квартире;

- приведение материалов технической инвентаризации БТИ в соответствие с ранее существовавшим положением, с указанием вида занимаемых гражданами жилых помещений как квартир и жилых комнат;

- безусловное перезаключение с гражданами договоров социального найма без включения мест общего пользования в занимаемую гражданами площадь (части внуприподъездного коридора и холлов, кухонь, санузлов и др.) по форме Типового договора социального найма, утвержденного постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. № 315;

- восстановление на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий всех граждан, снятых с него в связи с заключением договора социального найма и включением в состав занимаемых жилых помещений площадей мест общего пользования;

3.3. продолжение работы по заключению договоров социального найма с гражданами, законно вселенными в бывшие общежития, но не имеющими документов о вселении либо о наличии трудовых отношений с владельцем дома и надлежащей регистрации, а также по переводу в необходимых случаях занимаемых ими помещений в жилой фонд;

3.4. исключение из регионального жилищного законодательства не предусмотренного Жилищным кодексом РФ понятия «площадь жилого помещения»;

3.5. исполнение жилищными органами обязанности при снятии граждан с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий высылать им копии соответствующих распоряжений не позднее чем в 3-дневный срок;

3.6. создание в структуре регионального органа исполнительной власти, ведающего вопросами жилищной политики, самостоятельного отдела с функциями по контролю за соблюдением жилищного законодательства в бывших общежитиях, переданных в частную собственность хозяйствующим субъектам, для исключения нарушений прав проживающих в них граждан;

4. Совет обращается с предложениями к Мэру Москвы С.С. Собянину:

исключить из постановления Правительства Москвы от 19.12.2012 г. № 743-ПП «О порядке оформления прав на жилые помещения, использовавшиеся в качестве общежитий, переданных в собственность города Москвы» не предусмотренные Жилищным кодексом РФ и ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» положения, ограничивающие заключение с гражданами договоров социального найма;

- обеспечить исполнение решения Московского городского суда от 22.01.2013 г. по делу № 3-0001/2013, признавшего незаконным форму московского Типового договора социального найма.

5. Совет обращается к Росимуществу с предложением провести совместно с Государственной жилищной инспекцией и заинтересованными общественными организациями инвентаризацию домов, использовавшихся в качестве общежитий, зарегистрировать на них права в установленном порядке и принять исчерпывающие меры к обязыванию собственников зданий бывших общежитий перевести в жилой фонд дома, находящиеся в нежилом фонде, а также пригодные для проживания помещения, в которых проживают граждане (при необходимости – в судебном порядке).

6. Совет обращается к Генеральному прокурору РФ Ю.Я. Чайке с предложениями:

- обобщить практику внесудебных выселений и ограничения предоставления коммунальных услуг жителям бывших ведомственных общежитий (прежде всего, приватизированных) и оперативном пресечении нарушений жилищных прав;

- провести проверку начисления в бывших ведомственных общежитиях оплаты жилищно-коммунальных услуг по структуре и размеру, и при необходимости принять меры прокурорского реагирования.

Настоящие Рекомендации приняты на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по развитию гражданского общества и правам человека 22 августа 2013 г.

Председатель Совета М. Федотов

 

Загрузить (39,00 КБ)


© 1993-2017 Совет при Президенте Российской Федерации 
по развитию гражданского общества и правам человека

Ошибка в тексте? Выдели её и нажми:
ctrl + enter