В СПЧ 19 апреля 2016 года состоялось рабочее совещание, на котором правозащитники, эксперты и представители профильных министерств и ведомств начали разрабатывать системные предложения по недопущению многоквартирного самостроя на не предназначенных для этого землях.

Ход заседания

В Совете при Президенте Российской Федерации по развитию гражданского общества и правам человека 19 апреля 2016 года состоялось рабочее совещание, на котором правозащитники, эксперты и представители профильных министерств и ведомств начали разрабатывать системные предложения по недопущению многоквартирного самостроя на не предназначенных для этого землях.

Проблема со сносом домов-самостроев в разных регионах России и выселением их жильцов на улицу без предоставления какой-либо альтернативы давно изучается в Совете. Особое внимание ей было уделено на выездном заседании в Свердловскую область, где члены СПЧ осматривали такие объекты и встречались с пострадавшими. О сносе дома в Геленджике говорил Президенту России на встрече в прошлом октябре Андрей Бабушкин.

По мнению экспертов, предпосылками самостроя являются, прежде всего, недостатки в осуществлении муниципального земельного контроля в области градостроительства, а также отсутствие судебной практики и межведомственного взаимодействия органов государственной власти, местного самоуправления, правоохранительных органов.

Среди первых, озвученных на сегодняшнем заседании, были предложения нормативного характера, такие как установление принципа коллективной ответственности саморегулируемых организаций и обязательности уведомления ОМС о возведении жилья, близкого по параметрам к многоквартирному дому, ужесточение ответственности застройщика и ОМС. Обсуждался также проект "дорожной карты" действий органов государственной власти, в которых имеется многоквартирный самострой.

Участники совещания:
- Марина БАРАТОВА - старший преподаватель факультета права факультета права Национального исследовательского университета "Высшая школа экономики",
- Олег БЕТИН - заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации,
- Алексей БИРЮЛИН - заместитель Министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области,
- Евгений БОБРОВ - заместитель председателя Совета,
- Елена ГАЛИНОВСКАЯ - к.ю.н., ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве,
- Зоя ГОЛОВКИНА - советник отдела систематизации законодательства и анализа судебной практики по гражданским делам Управления систематизации законодательства и анализа судебной практики Верховного суда Российской Федерации,
- Наталья ДМИТРИЕВА - заместитель руководителя аппарата Комитета Государственной Думы ФС РФ по земельным отношениям и строительству,
- Светлана ДМИТРИЕВА - советник аппарата Комитета Совета Федерации ФС РФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера,
- Ольга КОРНИЕНКО - заместитель директора Департамента жилищной политики Минстроя России,
- Ольга ПОТАТУЕВА - заместитель начальника отдела Департамента недвижимости Минэкономразвития России,
- Сергей САЗАНОВ - первый заместитель директора Федеральной службы судебных приставов - первый заместитель главного судебного пристава Российской Федерации,
- Михаил ФЕДОТОВ - председатель Совета,
- Денис ФИРСТОВ - начальник Управления организации исполнительного производства ФССП России,
- Алексей ШЕКК - заместитель начальника управления по надзору за исполнением законодательства в сфере экономики Главного управления по надзору за исполнением законодательства в сфере экономики Генеральной Прокуратуры Российской Федерации.

Информация о совещании в СПЧ 19 апреля по проблемам незаконного многоквартирного самостроя

19 апреля в СПЧ состоялось совещание по выработке способов решения социально значимой проблемы недопущения строительства многоквартирных жилых домов на непредназначенных для этого земельных участках, а также восстановления нарушенных прав граждан, пострадавших от такого самостроя.

В совещании приняли участие заместитель главы Минстроя Олег Бетин, первый заместитель директора Федеральной службы судебных приставов Сергей Сазанов, представители Минэкономразвития России, Генпрокуратуры, Верховного Суда РФ, Администрации Свердловской области, специалисты Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ и Высшей школы экономики.

В ходе предшествующей деятельности и обсуждения на выездном заседании СПЧ в Свердловской области мной были подготовлены предварительные предложения.

Участники совещания пришли к выводу, что предпосылками появления многоквартирного самостроя являются, прежде всего, недостатки в осуществлении муниципального земельного контроля и в области градостроительства, а также отсутствие межведомственного взаимодействия в указанных сферах органов государственной власти, органов местного самоуправления и правоохранительных органов.

По информации представителей Минстроя и Генпрокуратуры, вопрос жилищного самостроя на землях ИЖС и возникших в связи с этим проблем у обманутых граждан теряет актуальность. В связи с многочисленными случаями сноса самостроев граждане поняли бессмысленность своего участия в этих аферах.

В тех регионах, где надлежаще организован муниципальный земельный контроль (например, в Москве и Санкт-Петербурге), этой проблемы не было и нет. Поскольку действующее законодательство в целом предусматривает комплекс мер по недопущению такого самостроя, необходима «детальная настройка» этого механизма в местностях, где эта тематика еще сохраняет остроту. Там уже созданы межведомственные рабочие группы по разрешению возникших проблем, подготовлены реестры самостроев и пострадавших дольщиков.

Проанализировав предварительные предложения, участники условились более детально их обсудить на следующем совещании и согласовали следующий подход:

Органам местного самоуправления в проблемных регионах необходимо провести межведомственную экспертизу МКД самостроя и в случае конструктивной безопасности каждого конкретного дома и возможности подвести к нему инженерные коммуникации, а также при отсутствии грубых нарушений постройкой прав собственников – соседей и жителей близлежащих домов, узаконить такие дома. При необходимости, изменив зонирование соответствующей территориальной зоны, вид разрешенного использования земельного участка и др.

В случае же заключения экспертизы о непригодности дома к проживанию и отсутствию возможности его реконструкции такой дом подлежит сносу, и должна быть выплачена компенсация, по крайней мере, малообеспеченным категориям пострадавших граждан, находящимся в положении социальной исключенности (многодетные семьи, одинокие инвалиды, престарелые граждане и др., для которых занимаемое жилье является единственным).

Размер и источник выплаты компенсации в каждом случае должен определяться индивидуально. Предпочтителен подход в ее выплате новым добросовестным застройщиком, которому передается другой коммерчески привлекательный земельный участок, за счет прибыли от возведения на нем другого объекта либо расселения пострадавших во вновь построенном на этом участке доме. Правда, вступившие в силу с марта прошлого года изменения в земельное законодательство усложняют такую возможность.

Другим предложением может быть согласование застройщику возможного допустимого повышения этажности во вновь возводимом жилом доме, с расселением в нем пострадавших граждан (в случае ненарушения этим прав жителей соседних домов).

Более детальные предложения с «дорожной картой» необходимых действий участники условились обсудить на следующем заседании в мае с.г.

При наличии у читателей сайта дополнительных конструктивных предложений просьбы присылать их мне на почту poinfo@bk.ru.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ  ПРЕДЛОЖЕНИЯ

по недопущению многоквартирного самостроя на непредназначенных для этого земельных участках к обсуждению на совещании 19 апреля 2016 г.

Предпосылками появления многоквартирного самостроя являются, прежде всего, недостатки в осуществлении муниципального земельного контроля и в области градостроительства, а также отсутствие межведомственного взаимодействия в указанных сферах органов государственной власти, органов местного самоуправления, правоохранительных органов и отсутствие единой судебной практики.

Предложения к обсуждению:

А. Нормативного характера:

1. Определить общую концепцию по предотвращению многоквартирного самостроя по разным регионам, четко установив прямую ответственность в этой сфере, прежде всего, глав муниципальных образований
2. В ФЗ о саморегулируемых организациях установить важнейший принцип коллективной ответственности саморегулируемых организаций за своих членов
3. Установить обязательность уведомления ОМС о возведении жилья, близкого по параметрам к многоквартирному, с направлением проекта и других документов. ОМС может направить его на проверку в архитектурно-строительные органы. Если они признаков самостроя не выявят, то отвечают впоследствии сами (административный штраф), а если выявят, то отвечает СРО за своего члена
4. Прокуратуре по всей стране провести проверку ОМС на предмет исполнения ими полномочий в сфере осуществления муниципального земельного контроля и в градостроительной сфере и при выявлении фактов бездействия, включая непринятие обеспечительных мер, принять меры прокурорского реагирования. По результатам проверки проанализировать материалы и подготовить рекомендации по совершенствованию градостроительного законодательства с целью создания условий, объективно препятствующих совершению нарушений в градостроительной деятельности (включая совершенствование муниципального земельного контроля). Аналогичное предложить сделать и Минстрою России
5. Ужесточить федеральное законодательство в области градостроительства в части ввода жилья в эксплуатацию. При государственной регистрации права сдавать в УФРС решение о вводе жилья в эксплуатацию, которое ОМС выдаст лишь при соответствии параметров возведенного объекта разрешению на строительство
6. Увеличить штрафы за правонарушения в сфере Государственного архитектурно-строительного надзора, синхронизировав с соответствующими полномочиями ОМС, т.к. на землях ИЖС нет госархстройнадзора
7. Нормативно закрепить принцип, что каждое судебное решение о сносе МКД – повод для обязательной антикоррупционной проверки ОМС
8. Ужесточить ответственность застройщика и ОМС – необходим специальный состав в УК РФ (статья о мошенничестве не подходит), возможно, с кратностью санкций
9. Предложение имплицировать норму из французского законодательства об обязательном немедленном направлении договора покупки жилья в муниципалитет с закреплением за ним права преимущественной покупки этого жилья (напр. в течение месяца) по указанной в договоре цене. Правда, нам пока это не подходит из-за нестабильной экономической ситуации
10. Предложить Минстрою России и Генпрокуратуре России подготовить информацию о существующих в субъектах Российской Федерации практиках предотвращения многоквартирного самостроя на непредназначенных для этого земельных участках в части:

- обеспечения нарушенных прав пострадавших граждан,

- предотвращения дальнейшего самостроя.

11. Проработать вопрос включения граждан, пострадавших от МКД самостроя, в круг пострадавших участников долевого строительства по способам защиты как самостоятельной категории
12. В случае невключения граждан, пострадавших от МКД самостроя, в круг пострадавших участников долевого строительства, - проработать вопрос об эффективности существующих механизмов защиты прав участников долевого строительства для их возможного распространения на пострадавших от МКД самостроя

Б. Проект «дорожной карты» действий органов государственной власти субъектов Российской Федерации, в которых имеется МКД самострой:

1. создать в соответствующем субъекте Российской Федерации межведомственную рабочую группу с участием представителей областной администрации и органа местного самоуправления, министерств по управлению имуществом, строительства, жилинспекции, архстройнадзора, региональных ФССП России, Росреестра, Роспотребнадзора, прокуратуры, СК России, регионального Уполномоченного по правам человека и застройщиков.
2. подготовить реестр незаконно возведенных МКД на непредназначенных для этого земельных участках и реестр пострадавших граждан,
3. провести межведомственную экспертизу строительного, инженерно-технического и санитарно-эпидемиологического состояния каждого дома, определив пригодность к проживанию и в случае пригодности разработав перечень устранимых «дефектов», включая возможность подключения к инженерным сетям, изменение вида землепользования (возможно, через условно разрешенный вид разрешенного использования) и градостроительного зонирования земельного участка
4. подыскать добросовестного застройщика, готового в счет предоставления ему хорошего земельного участка под коммерчески привлекательный объект расселить граждан из признанного непригодным к проживанию МКД самостроя
5. нормативно урегулировать дополнительные детальные меры для совершенствования осуществления муниципального земельного контроля и полномочий в области градостроительства
6. в случае необходимости сноса МКД в связи с их непригодностью для проживания подыскать для малообеспеченных выселяемых граждан, не имеющих другого жилья и средств на его приобретение, другие жилые помещения маневренного жилищного фонда (норматив вселения по 6 кв. м на чел.) либо дом (дома), как правило, коридорной системы, могущие быть переоборудованными в такие дома. Это в случае отсутствия инвестора и денежных средств для скорейшего расселения граждан (либо значительном количестве таких граждан)

Другие предложения (в ходе выездного заседания СПЧ в Свердловской обл. 28-30 марта 2016 г.):

- законодательно установить страхование ответственности в деятельности по возведению МКД

- учитывая ужесточение с 01.01.2016 требований к кадастровым инженерам, в т.ч. об их обязательном членстве в СРО кадастровых инженеров, в рамках контроля за деятельностью кадастровых инженеров обязать СРО в случаях формирования кадастровым инженером недостоверных сведений об ОИЖС, привлекать кадастрового инженера к предусмотренной законодательством ответственности

- установить обязанность органов, уполномоченных в области градостроительной деятельности на территории соответствующего муниципального образования, направлять в органы Росреестра уведомления о выявлении на стадии строительства самовольных построек с признаками МКД

- внести изменение в ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. 218-ФЗ в части указания одним из оснований приостановления государственной регистрации и ГКУ поступление в регистрирующий орган и орган кадастрового учета уведомления о выявлении самовольных построек с признаками

- установить на законодательном уровне необходимость представления в орган кадастрового учета заключения органа, уполномоченного в области градостроительной деятельности, о соответствии возведенного объекта объекту ИЖС в случае превышения площади ОИЖС 500 кв. м (или иного размера площади)

- установить на законодательном уровне требование об обязательности получения разрешения на ввод в эксплуатацию во всех случаях преобразования ОИЖС в другой объект недвижимости (в частности, в МКД)