Информация о деятельности Совета по решению жилищных проблем жителей ведомственных общежитий

В связи с поступающими обращениями органов местного самоуправления и жителей ведомственных (нестуденческих) общежитий, находящихся в государственной собственности либо приватизированных предприятиями, заместитель председателя Совета Евгений Бобров информирует о деятельности СПЧ по данной проблеме.

В связи с поступающими обращениями органов местного самоуправления и жителей ведомственных (нестуденческих) общежитий, находящихся в государственной собственности либо приватизированных предприятиями, заместитель председателя Совета при Президенте Российской Федерации по развитию гражданского общества и правам человека Евгений Бобров информирует о деятельности Совета по данной проблеме.

Информация о деятельности Совета по решению
жилищных проблем жителей ведомственных общежитий

Как известно, Вводный закон к ЖК РФ перевел в жилищный фонд социального использования и снял статус общежития (с правом жителей на приватизацию) лишь те нестуденческие общежития, которые переданы в муниципальную собственность.

В государственных же общежитиях, не переданных в муниципальную собственность, постоянно проживающие в них граждане не могут оформить договор социального найма и приватизировать занимаемые жилые помещения, будучи вынужденными по 20 – 30 лет проживать с временно пребывающими студентами, подчиняясь в том числе и режиму общежития.

У жителей приватизированных предприятиями общежитий (в подавляющем большинстве случаев, приватизированных незаконно) ситуация еще хуже. Многие такие дома переведены в коммерческое жилье, в котором нет соцнайма и не действуют гарантии ЖК РФ о невыселении социально незащищенных без предоставления другого жилья, собственники навязывают старикам оплату ЖКУ по гостиничным тарифам и в целях наживы всячески изживают людей из законно занимаемого жилья.

1. Основные жилищные проблемы большинства жителей приватизированных предприятиями ведомственных общежитий решаются в инициированном Советом и принятом Госдумой в первом чтении правительственном законопроекте № 32886-7

В апреле с.г. он будет рассматриваться во втором и третьем чтениях.

Он позволит исключить из коммерческого статуса помещения работников, вселенных в общежитие до государственной регистрации права собственности предприятия на общежитие (это в среднем от трети до двух третей жителей дома). На них будут распространены муниципальные тарифы ЖКХ, и проживание станет бессрочным. Еще нам надо обязательно добиться законодательного признания их права на приватизацию своих помещений, чтобы при голосовании на общем собрании собственников незаконный владелец здания был в меньшинстве и не смог диктовать свою волю жителям.

Некритично возможное отсутствие у законно вселенных граждан ордера, договора найма, регистрации и других правоустанавливающих жилищных документов на предоставленное жилье (которые нередко не оформлялись, разумеется, не по вине граждан). Если при вселении граждане относились к категории законно вселяемых, то договор найма с ними планируется заключать при наличии любых других документов, подтверждающих факт вселения или фактическое проживание, в т.ч. оплату жилищно-коммунальных услуг.

С гражданами, проживающими на так называемом «койко-месте» (т.е. вселенными в одну комнату нечленами семьи), предлагается заключать один договор найма на все жилое помещение на условиях договора соцнайма.

В Москве и ряде других городов установилась порочная практика образования в бывших ведомственных общежитиях коридорной системы "мегакоммуналок" размером с весь этаж (по 15 - 40 комнат на этаже), когда владельцам комнат приписывается площадь

расположенных на этаже мест общего пользования. В результате возрастает плата за найм и ЖКУ, а многие семьи - очередники снимаются с жилищного учета как …обеспеченные жильем по норме предоставления.

Планируется установить возможность образования указанных мегакоммуналок только в случае предварительного соблюдения установленных санитарных и технических требований при их создании, включая необходимость проведения реконструкции (перепланировки, переустройства) в установленном порядке. Этой статье мы хотим придать обратную силу, чтобы ликвидировать все мегакоммуналки в домах, где их быть никак не должно.

2. Жилищные проблемы граждан, проживающих в общежитиях, находящихся в государственной собственности и закрепленных за государственными предприятиями и учреждениями (учебными заведениями, министерствами и ведомствами), обусловлены необходимостью сохранить оптимальный баланс между правами постоянно проживающих граждан и интересами учреждений по использованию жилья в общежитии по назначению, т.е. для сохранения возможности привлечения новых работников

Между тем, нет и не было никаких существенных отличий в назначении и использовании ведомственных рабочих (нестуденческих) общежитий в зависимости от формы их собственности: государственной или муниципальной. К тому же, огромное количество таких домов уже давно не используется в качестве общежития.

Более того, в государственных общежитиях, также как и в муниципальных, многие жители приобрели право на невозможность своего выселения без предоставления другого жилья, в связи с чем при выселении по любым основаниям им должно быть предоставлено жилье по договору социального найма собственником жилищного фонда.

Не имеет решающего значения и время вселения работников, как и дата передачи общежития в муниципальную собственность - до или после вступления в силу ЖК РФ, т.к. все эти граждане находятся в одной социальной группе и обладают одинаковым правовым статусом (постановление Конституционного Суда РФ от 11 апреля 2011 г. № 4-П).

Наши предложения по решению жилищных проблем граждан, проживающих в государственных нестуденческих общежитиях, состоят в следующем:

Органам власти - собственникам государственных общежитий необходимо провести их полную инвентаризацию по двум категориям:

2.1. Подлежащие передаче в муниципальную собственность с заключением с жителями договоров социального найма

Это все государственные общежития, в которых проживают работники владельца общежития (в т.ч. бывшие работники и бывшего владельца) и отсутствуют временные жильцы (т.е. поселявшиеся временно не работники владельца общежития, включая студентов) либо их количество незначительно.

После передачи таких общежитий в муниципальную собственность (при необходимости, с оформлением нежилых помещений в жилом фонде) с проживающими в них жителями следует заключать договор социального найма на занимаемое жилое помещение вне зависимости от наличия или отсутствия у них какого-либо стажа работы на бывшем предприятии, другого жилья, состояния на учете нуждающихся в жилых помещениях и других не предусмотренных законом условий.

При этом, в первую очередь исходить из законности вселения любого лица, относившегося к категории законно вселяемых в данное общежитие в период своего вселения. Отсутствие у гражданина копии решения администрации и профкома, ордера или договора, как и регистрации в данном жилье, а также оформление помещения в нежилом фонде не должны рассматриваться в качестве основания неприобретения законно вселенным гражданином права пользования данным жилым помещением, поскольку оформление и выдача соответствующих документов не зависит от нанимателя.

Имеет существенное значение:

- проживание в общежитии граждан, приобретших право на невыселение без предоставления другого жилья (ст.ст. 103, 106 и др. ЖК РФ), в т.ч. по состоянию на 1 марта 2005 г. (ст. 13 Вводного закона к ЖК РФ). При этом, в целях защиты прав категорий граждан, находящихся в наиболее тяжелом положении социальной исключенности, предлагается расширить установленный в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ круг лиц, не подлежащих выселению из общежитий и служебных жилых помещений без предоставления другого жилья, включив в него (предварительный вариант): многодетные семьи; семьи, состоящие из нетрудоспособных граждан и / или имеющие нуждающегося в постоянном постороннем уходе инвалида; также дополнив для всех категорий граждан, указанных в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, условие о состоянии на жилищном учете также и наличием права на нем состоять;

- утрата зданием атрибутов общежития (не выдается мебель с предметами кухонной и бытовой утвари, нет прачечной, комнаты отдыха, вахты с режимом посещения и запретом ночного доступа и др.).

При наличии необходимого объема жилья или финансирования очередникам можно предоставлять жилье сразу по норме предоставления.

В случае значительного количества среди проживающих временных жильцов (включая студентов), их следует переселить по возможности в другое общежитие либо переоборудовать здание общежития, отселив в самостоятельную часть с отдельным входом или на отдельный этаж.

2.2. Подлежащие сохранению в государственной собственности с использованием в качестве общежитий

Это возможно лишь при отсутствии в них граждан, проживающих постоянно (включая приобретших право на невыселение без предоставления другого жилья). При наличии таких граждан – их всех следует переселить в равноценное жилье по договору социального найма независимо от возможного наличия другого жилья и других не предусмотренных законом условий.

3. Предварительные предложения по устранению разногласий между государственными и местными органами власти при принятии зданий общежитий в муниципальную собственность

3.1. количество зарегистрированных граждан превышает количество предоставленных гражданам жилых помещений

В ряде случаев фактически выселившиеся из общежития граждане не снимаются с регистрационного учета и продолжают оплачивать жилищно-коммунальные услуги по общежитию, причем даже в случае заселения в данное жилое помещение другого лица (семьи).

Судебная практика (в г.Москве) признает таких граждан сохраняющими право пользования ранее занимаемым жилым помещением либо т.н. койко-местом (частью комнаты).

Данная позиция представляется ошибочной, поскольку граждане, добровольно выехавшие из общежитии в другое жилье, утрачивают право на жилое помещение в нем в силу ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, применяемой по аналогии к общежитиям, независимо от того, что не снялись с регистрационного учета и продолжают оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

Поскольку ответственным за содержание своего имущества является собственник либо уполномоченный им пользователь, в данном случае именно собственнику либо лицу, владеющему зданием общежития на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, следует обратиться в суд с исками о признании выселившихся граждан утратившими право пользования жильем в общежитии и их снятии с регистрационного учета. Органы местного самоуправления заниматься этим не должны.

3.2. наличие у нынешнего владельца задолженности перед бюджетом, внебюджетными и ресурсоснабжающими организациями (за поставку коммунальных ресурсов, взносов за капитальный ремонт и др.)

Задолженность должна относиться на счет собственника либо уполномоченного им пользователя. В случае незаключения с органом местного самоуправления соглашения о порядке ее уплаты следует предусмотреть механизм ответственности (воздействия), прежде всего, на собственника либо уполномоченного им пользователя.

3.3. наличие неузаконенных перепланировок и переустройства

Если указанные переустройства и перепланировки препятствуют использованию здания (части здания) по назначению – для проживания нанимателей, то их должен устранить собственник или уполномоченный им пользователь за свой счет. Если не препятствуют, то возможно передать здание общежития в муниципальную собственность, как вариант, с их узакониванием (внесением изменений в документы технической инвентаризации) за счет прежнего собственника или уполномоченного им владельца.

3.4. значительная ветхость либо аварийность общежития

Предлагается принимать в муниципальную собственность все государственные общежития независимо от их износа, проводя их обследование и затем включая в программу расселения или капремонта

3.5. отсутствие правоустанавливающих документов на вселение граждан (картотеки жилищного учета и др.)

Собственнику либо уполномоченному им владельцу следует принять все возможные меры к розыску либо восстановлению утраченных правоустанавливающих документов. В случае безрезультатности их восстановления предлагается принимать в муниципальную собственность все государственные общежития независимо от наличия или отсутствия правоустанавливающих документов на вселение граждан, исходя из законности вселения всех относившихся к категории законно вселяемых в период своего вселения, а также других подтверждающих это доказательств и документов, в т.ч. за прошлое время: списков на вселение и оформление прописки, финансового лицевого счета, квитанций на оплату жилищно-коммунальных услуг, регистрации по данному адресу по месту пребывания и др.

В марте с.г. изложенные предложения будут детально обсуждаться на совещании и специальном заседании Совета в т.ч. в целях доработки вышеназванного законопроекта.

Заместитель председателя Совета Евгений Бобров